⚖️ Comparatif SCPI 2026
SCPI Comète vs Log In :
laquelle choisir en 2026 ?
Vous hésitez entre la SCPI Comète (prix d'achat 250.0€) et Log In (prix d'achat 255.0€) ? Ce comparatif complet analyse les deux SCPI sur tous les critères essentiels : taux de distribution, TRI, frais, capitalisation et délai de jouissance. Objectif : vous aider à choisir en 5 minutes.
| TD 2025 |
9.0% |
6.21% |
| TRI |
6.5% |
5.0% |
| Prix de la part |
250.0€ |
255.0€ |
| Prix de retrait |
225.0€ |
229.5€ |
| Investissement min. |
250€ (1 part) |
1 020€ (4 parts) |
| Frais de souscription |
10.0% |
10.0% |
| Frais de gestion |
11.0% TTC |
14.4% TTC |
| TOF |
99.1% |
100.0% |
| Endettement |
0.0% |
4.8% |
| Délai de jouissance |
5.0 mois |
5.0 mois |
| Pays |
Europe, International |
Europe (logistique) |
Comète est la SCPI internationale d'Alderan, lancée en décembre 2023 pour compléter leur spécialiste logistique Activimmo. Son positionnement est clair et assumé : investir exclusivement hors de France, sur des marchés européens et internationaux décotés par la correction immobilière de 2022-2024. Une stratégie d'entrée au bon moment qui se traduit par un TD de 9% en 2025.
La philosophie d'Alderan avec Comète est opportuniste : acheter là où la valeur se crée, dans des zones urbaines en expansion, des pôles tertiaires à forte demande locative et des marchés internationaux profonds. Le Royaume-Uni (47%), l'Espagne (15%) et l'Italie (12%) constituent le cœur du portefeuille, avec une diversification sectorielle entre commerces (28%), logistique (24%), hôtellerie (16%) et bureaux (14%).
L'absence de France dans le portefeuille de Comète est un choix délibéré. Alderan a réservé cet espace à Activimmo. Cela confère à Comète un avantage fiscal maximal pour les investisseurs à tranche marginale d'imposition élevée : les revenus locatifs européens échappent aux 17,2% de prélèvements sociaux français.
Notre réserve principale concerne l'exposition au Royaume-Uni (47%) : avec la livre sterling comme devise, les revenus subissent les variations EUR/GBP. En 2025, cette exposition s'est avérée favorable, mais elle introduit une volatilité que les SCPI 100% zone euro n'ont pas. Une SCPI jeune (2023) avec un excellent démarrage, à suivre sur 5 ans pour confirmer la tendance.
✓ Points forts
- TD 2025 de 9%, 2,79 points de plus que Log In
- Diversification sectorielle large vs mono-thématique
- Ticket minimum plus accessible (250€ vs 1 020€)
- TRI cible supérieur (6,5% vs 5%)
✗ Points faibles
- Pas d'exposition logistique pure
- SCPI plus récente que Log In
- Risque de change GBP important
Log In est une SCPI unique dans son positionnement : elle est la seule SCPI exclusivement logistique et industrielle à l'échelle européenne. Gérée par Theoreim en partenariat avec Principal Real Estate Europe, elle s'inscrit dans la vague de réindustrialisation du continent, un mouvement politique et économique soutenu par les politiques industrielles de l'UE depuis 2023.
Son portefeuille est concentré sur des actifs productifs : locaux d'activité (70%), logistique pure (24%) et santé (6%). Géographiquement, elle couvre l'Italie (29%), l'Espagne (27%), le Royaume-Uni (24%), l'Allemagne (13%) et l'Irlande (4%). Cette diversification sur les grandes économies industrielles européennes lui confère une résilience face aux chocs sectoriels locaux.
Le partenariat entre Theoreim et Principal Real Estate Europe est une force : Theoreim apporte la connaissance du marché européen et la gestion SCPI française, Principal Real Estate apporte l'expertise immobilière industrielle mondiale et le réseau d'acquisition international. Cette complémentarité permet d'identifier des opportunités d'acquisition que les gestionnaires locaux seuls ne verraient pas.
Le TOF à 100% et le PGA de 8,21% témoignent de la solidité locative du portefeuille. Notre réserve concerne le TRI cible de 5% sur 10 ans, le plus bas du marché. Cela reflète honnêtement le profil rendement/risque d'une SCPI industrielle : moins volatile, mais moins rentable que les SCPI diversifiées opportunistes. Log In est une SCPI de complément, pas de cœur de portefeuille.
✓ Points forts
- Thématique unique : logistique/industrie européenne
- TOF à 100%, occupation maximale
- Gestionnaire double expertise (Theoreim + Principal RE)
- PGA de 8,21%
✗ Points faibles
- TRI cible modeste : 5% sur 10 ans
- Ticket minimum élevé : 1 020€ (4 parts)
- Frais de souscription de 10%
- Secteur cyclique
Comparaison détaillée : Comète vs Log In
Performance et stratégie de rendement
Comète
Taux de distribution 20259.0%
TRI 10 ans6.5%
PGA9.0%
TOF99.1%
Log In
Taux de distribution 20256.21%
TRI 10 ans5.0%
PGA8.21%
TOF100.0%
Comète distribue davantage avec 9.0% contre 6.21% pour Log In.
Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire.
Sur la performance globale (TRI 10 ans), Comète prend l'avantage avec 6.5%.
💡 L'avis de l'expert : Un TD élevé peut masquer une érosion du prix de part. Analysez toujours le TRI sur la durée disponible. Une SCPI à 5% de TD stable vaut souvent mieux qu'une SCPI à 7% avec un prix de part en baisse.
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Comète : 100% d'exposition étrangère.
Log In : 100% d'exposition étrangère.
💡 Si vous avez une TMI à 30%, 41% ou plus, la part d'actifs hors de France est cruciale. Les loyers européens (Irlande, Espagne, UK...) échappent aux 17,2% de prélèvements sociaux français. C'est le "rendement net-net" qui compte, pas seulement le TD brut affiché.
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
Comète
Ticket minimum250€ (1 part)
Prix de la part250.0€
Log In
Ticket minimum1 020€ (4 parts)
Prix de la part255.0€
💡 La différence d'accessibilité est souvent la plus visible pour l'investisseur débutant.
Comète est imbattable pour les versements programmés, vous pouvez investir part par part chaque mois. Log In impose un ticket plus conséquent, adapté aux placements de capital établis.
3. La structure des frais, un équilibre différent
Comète applique 11.0% TTC de frais de gestion annuels
contre 14.4% TTC pour Log In.
Comète est plus économique sur la gestion annuelle, avantage cumulatif sur le long terme.
💡 Comparez le coût total sur 10 ans, pas seulement les frais d'entrée.
Une SCPI avec 1% de moins en frais de gestion, c'est environ 1 000€ économisés sur 10 ans pour 100 000€ investis.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Comète vise un TRI de 6.5% sur 10 ans. Log In affiche un objectif de 5.0% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Comète (6.5%) est plus ambitieux, cela traduit une volonté de capter de la création de valeur immobilière pure. Log In joue une carte plus prudente mais potentiellement plus stable.
💡 Un TRI élevé est extrêmement ambitieux et implique une stratégie active de valorisation des actifs. Cela peut se concrétiser ou non selon les conditions de marché. Interrogez-vous : voulez-vous du revenu régulier (TD élevé) ou de la capitalisation à terme (TRI élevé) ?
🌍 Zones géographiques
Comète : Europe, International. Log In : Europe (logistique).
🏢 Thématique sectorielle
Comète est une SCPI de type diversifiee tandis que Log In est positionnée specialisee.
Des thématiques différentes qui peuvent être complémentaires dans un portefeuille diversifié.
📐 Taille et liquidité
Comète : 519.6 M€ de capitalisation · Log In : 234.2 M€.
Comète est plus grande, meilleure liquidité secondaire potentielle.
Répartition géographique
Comète
Log In
Répartition sectorielle
Comète
Log In
Frais et liquidité : les points de vigilance
Comète
Prix d'achat250.0€
Prix de retrait
225.0€
(−25.0€)
Frais de souscription10.0%
Frais de gestion11.0%/an
Délai de jouissance5.0 mois
Endettement0.0%
Log In
Prix d'achat255.0€
Prix de retrait
229.5€
(−25.5€)
Frais de souscription10.0%
Frais de gestion14.4%/an
Délai de jouissance5.0 mois
Endettement4.8%
Décote à la sortie :
Comète : 250.0€ → 225.0€
(perte de 25.0€ par part, soit 10.0%)
.
Log In : 255.0€ → 229.5€
(perte de 25.5€ par part, soit 10.0%)
.
Comète est plus avantageuse à la sortie.
💡 L'avis de l'expert : La décote entre prix d'achat et prix de retrait représente le coût réel de sortie pour les SCPI à capital variable. C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 250.0€, une décote de 10.0% représente 2500€ perdus si vous revendez immédiatement.
Frais de souscription : 10.0% pour Comète et 10.0% pour Log In. Horizon recommandé : 8 ans minimum pour les amortir.
💡 L'avis de l'expert : Comparez le coût total sur 10 ans, frais de souscription + frais de gestion annuels + décote prix de retrait. Une SCPI sans frais d'entrée n'est pas forcément moins chère sur le long terme si sa décote est importante.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
La diversification entre plusieurs SCPI est souvent la stratégie la plus pertinente.
Associer Comète (diversifiee) et Log In (specialisee) permet de combiner thématiques différentes et de lisser le risque sectoriel.
La diversification géographique entre Europe, International et Europe (logistique) réduit le risque de concentration.
Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour déterminer la répartition optimale selon votre fiscalité et vos objectifs.
E
Équipe éditoriale UTL Peipin
Analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion · Actualisé le 2026-04-10
Questions fréquentes
Comète ou Log In : laquelle choisir en 2026 ?
Comète est recommandée si vous cherchez un td maximal avec diversification. Log In convient mieux si vous croyez à la réindustrialisation européenne. Les deux peuvent être complémentaires, voir la section "mixer les deux" ci-dessus.
Quel est le meilleur taux de distribution ?
Comète : 9.0% · Log In : 6.21%. Analysez aussi le TRI sur 5 ans, il mesure la performance réelle incluant l'évolution du prix de part.
Quels sont les frais d'entrée ?
Comète : 10.0% ·
Log In : 10.0%. Horizon recommandé : 8 ans minimum.
Quand perçoit-on les premiers loyers ?
Comète : 5.0 mois · Log In : 5.0 mois. Plus ce délai est court, plus vite votre capital commence à travailler.
Peut-on investir en assurance-vie ?
Cela dépend de votre contrat d'assurance-vie. Renseignez-vous auprès de votre assureur ou conseiller en gestion de patrimoine pour vérifier si ces SCPI sont référencées.
Quel est le risque de perte en capital ?
Comme toute SCPI, Comète et Log In présentent un risque de perte en capital. La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le démembrement est-il possible sur ces SCPI ?
Le démembrement (nue-propriété / usufruit) dépend des conditions proposées par Alderan et Theoreim / Principal RE. Consultez directement les sociétés de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Comète si :
- Vous cherchez un TD maximal avec diversification
- Vous investissez par petites sommes (dès 250€)
- Vous n'avez pas de conviction particulière sur la logistique
👉 Choisissez Log In si :
- Vous croyez à la réindustrialisation européenne
- Vous cherchez une exposition sectorielle différenciante
- Vous complémentez un portefeuille SCPI déjà diversifié