⚖️ Comparatif SCPI 2026
SCPI Comète vs Iroko Atlas : laquelle choisir en 2026 ?
Vous hésitez entre la SCPI Comète (prix d'achat 250.0€) et Iroko Atlas (prix d'achat 200.0€) ? Ce comparatif complet analyse les deux SCPI sur tous les critères essentiels : taux de distribution, TRI, frais, capitalisation et délai de jouissance. Objectif : vous aider à choisir en 5 minutes.
Comparaison détaillée : Comète vs Iroko Atlas
| TD 2025 |
9.0% |
9.41% |
| TRI |
6.5% |
7.0% |
| Prix de la part |
250.0€ |
200.0€ |
| Prix de retrait |
225.0€ |
200.0€ |
| Investissement min. |
250€ (1 part) |
200€ (1 part) |
| Frais de souscription |
10.0% |
0.0% |
| Frais de gestion |
11.0% TTC |
14.4% TTC |
| TOF |
99.1% |
100.0% |
| Endettement |
0.0% |
0.0% |
| Délai de jouissance |
5.0 mois |
4.0 mois |
| Pays |
Europe, International |
Europe, International (hors France) |
Notre avis sur Comète
★★★★☆
4.7/5
Comète est la SCPI internationale d'Alderan, lancée en décembre 2023 pour compléter leur spécialiste logistique Activimmo. Son positionnement est clair et assumé : investir exclusivement hors de France, sur des marchés européens et internationaux décotés par la correction immobilière de 2022-2024. Une stratégie d'entrée au bon moment qui se traduit par un TD de 9% en 2025.
La philosophie d'Alderan avec Comète est opportuniste : acheter là où la valeur se crée, dans des zones urbaines en expansion, des pôles tertiaires à forte demande locative et des marchés internationaux profonds. Le Royaume-Uni (47%), l'Espagne (15%) et l'Italie (12%) constituent le cœur du portefeuille, avec une diversification sectorielle entre commerces (28%), logistique (24%), hôtellerie (16%) et bureaux (14%).
L'absence de France dans le portefeuille de Comète est un choix délibéré. Alderan a réservé cet espace à Activimmo. Cela confère à Comète un avantage fiscal maximal pour les investisseurs à tranche marginale d'imposition élevée : les revenus locatifs européens échappent aux 17,2% de prélèvements sociaux français.
Notre réserve principale concerne l'exposition au Royaume-Uni (47%) : avec la livre sterling comme devise, les revenus subissent les variations EUR/GBP. En 2025, cette exposition s'est avérée favorable, mais elle introduit une volatilité que les SCPI 100% zone euro n'ont pas. Une SCPI jeune (2023) avec un excellent démarrage, à suivre sur 5 ans pour confirmer la tendance.
✓ Points forts
- TD 2025 de 9%, bien supérieur à la cible d'Iroko Atlas (6,5%)
- 2 ans de track record vs 0 pour Iroko Atlas
- Frais de gestion plus faibles (11% vs 14,4%)
- Diversification sectorielle plus large
✗ Points faibles
- Frais de souscription de 10% vs 0% pour Iroko Atlas
- Concentration UK 47%, risque de change élevé
- Capitalisation modeste
Notre avis sur Iroko Atlas
★★★★☆
4.5/5
Iroko Atlas est le dernier-né de la gamme Iroko, lancé en 2025 avec une ambition claire : aller encore plus loin dans l'internationalisation que sa grande sœur Iroko Zen. Là où Iroko Zen conserve une partie de ses actifs en France (29%), Iroko Atlas investit 100% hors de France. C'est aussi la première SCPI Iroko à intégrer des projets liés aux énergies renouvelables dans sa stratégie d'acquisition.
En quelques mois seulement, Iroko Atlas a constitué un portefeuille de 12 actifs dans 6 pays européens pour une capitalisation de 77,4 millions d'euros. Sa répartition actuelle : Royaume-Uni (31%), Pays-Bas (29%), Espagne (13%), Allemagne (12%), Irlande (8%). La forte présence au Royaume-Uni et aux Pays-Bas reflète les opportunités saisies sur ces marchés en 2025, après la correction post-Brexit et la normalisation des taux néerlandais.
Le modèle sans frais de souscription est hérité d'Iroko Zen, avec une nuance : des frais de sortie de 5% s'appliquent pendant les 5 premières années. C'est une façon d'encourager les investisseurs à s'inscrire dans la durée, une logique cohérente avec une SCPI en phase de constitution. Le TOF immédiat à 100% témoigne de la qualité des acquisitions réalisées.
Son principal risque est sa jeunesse : quelques mois d'existence, aucun historique de distribution, et une capitalisation encore modeste (77,4 millions d'euros) qui limite la liquidité du marché secondaire. Pour un investisseur qui croit à l'expertise Iroko et veut se positionner tôt sur une SCPI prometteuse, c'est une opportunité. Pour un investisseur prudent, il vaut mieux attendre 2 à 3 ans de distribution avant de se lancer.
✓ Points forts
- 0% de frais de souscription, avantage immédiat
- Équipe Iroko éprouvée avec Iroko Zen
- TOF à 100% dès le lancement
- TRI cible 10 ans de 7%
✗ Points faibles
- SCPI de 2025, aucun track record de distribution
- Capitalisation encore très faible
- Délai de jouissance de 5 mois
- Risque de change GBP (31% UK)
Performance et stratégie de rendement
| Critère |
Comète |
Iroko Atlas |
| Taux de distribution 2025 |
9.0% |
9.41% |
| TRI 10 ans |
6.5% |
7.0% |
| PGA |
9.0% |
9.41% |
| TOF |
99.1% |
100.0% |
Iroko Atlas distribue davantage avec 9.41% contre 9.0% pour Comète.
Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire.
Sur la performance globale (TRI 10 ans), Iroko Atlas prend l'avantage avec 7.0%.
💡 L'avis de l'expert : Un TD élevé peut masquer une érosion du prix de part. Analysez toujours le TRI sur la durée disponible. Une SCPI à 5% de TD stable vaut souvent mieux qu'une SCPI à 7% avec un prix de part en baisse.
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Comète : 100% d'exposition étrangère.
Iroko Atlas : 100% d'exposition étrangère.
💡 Si vous avez une TMI à 30%, 41% ou plus, la part d'actifs hors de France est cruciale. Les loyers européens (Irlande, Espagne, UK...) échappent aux 17,2% de prélèvements sociaux français. C'est le "rendement net-net" qui compte, pas seulement le TD brut affiché.
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
| Critère |
Comète |
Iroko Atlas |
| Ticket minimum |
250€ (1 part) |
200€ (1 part) |
| Prix de la part |
250€ |
200€ |
💡 La différence d'accessibilité est souvent la plus visible pour l'investisseur débutant.
Comète est imbattable pour les versements programmés, vous pouvez investir part par part chaque mois. Iroko Atlas impose un ticket plus conséquent, adapté aux placements de capital établis.
3. La structure des frais, un équilibre différent
Comète applique 11.0% TTC de frais de gestion annuels
contre 14.4% TTC pour Iroko Atlas.
Comète est plus économique sur la gestion annuelle, avantage cumulatif sur le long terme.
💡 Comparez le coût total sur 10 ans, pas seulement les frais d'entrée.
Une SCPI avec 1% de moins en frais de gestion, c'est environ 1 000€ économisés sur 10 ans pour 100 000€ investis.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Comète vise un TRI de 6.5% sur 10 ans. Iroko Atlas affiche un objectif de 7.0% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Iroko Atlas (7.0%) est plus ambitieux, cela traduit une stratégie de création de valeur immobilière. Comète joue une carte légèrement plus prudente mais très stable sur la distribution.
💡 Un TRI élevé est extrêmement ambitieux et implique une stratégie active de valorisation des actifs. Cela peut se concrétiser ou non selon les conditions de marché. Interrogez-vous : voulez-vous du revenu régulier (TD élevé) ou de la capitalisation à terme (TRI élevé) ?
🌍 Zones géographiques
Comète : Europe, International. Iroko Atlas : Europe, International (hors France).
🏢 Thématique sectorielle
Comète est une SCPI de type diversifiee tandis que Iroko Atlas est positionnée diversifiee.
Même thématique, la différenciation se joue sur la géographie, les frais et la stratégie de gestion.
📐 Taille et liquidité
Comète : 519.6 M€ de capitalisation · Iroko Atlas : 77.4 M€.
Comète est plus grande, meilleure liquidité secondaire potentielle.
Répartition géographique : Comète vs Iroko Atlas
Répartition sectorielle : Comète vs Iroko Atlas
Frais et liquidité : les points de vigilance
| Critère |
Comète |
Iroko Atlas |
| Prix d'achat |
250€ |
200€ |
| Prix de retrait |
225€ (−25€) |
200€ |
| Frais de souscription |
10% |
0% ✓ |
| Frais de gestion |
11% TTC |
14.4% TTC |
| Délai de jouissance |
5 mois |
4 mois |
| Endettement |
0% |
0% |
Décote à la sortie :
Comète : 250€ → 225€
(perte de 25.0€ par part, soit 10.0%)
.
Iroko Atlas : 200€ → 200€
(pas de décote).
Iroko Atlas est plus avantageuse à la sortie.
💡 L'avis de l'expert : La décote entre prix d'achat et prix de retrait représente le coût réel de sortie pour les SCPI à capital variable. C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 250.0€, une décote de 10.0% représente 2500€ perdus si vous revendez immédiatement.
Iroko Atlas est sans frais d'entrée. Sur 10 000€, vous économisez 1000€ vs Comète.
💡 L'avis de l'expert : Comparez le coût total sur 10 ans, frais de souscription + frais de gestion annuels + décote prix de retrait. Une SCPI sans frais d'entrée n'est pas forcément moins chère sur le long terme si sa décote est importante.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
La diversification entre plusieurs SCPI est souvent la stratégie la plus pertinente.
Associer Comète et Iroko Atlas permet de bénéficier des points forts de chacune tout en limitant l'exposition à un seul gestionnaire.
La diversification géographique entre Europe, International et Europe, International (hors France) réduit le risque de concentration.
Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour déterminer la répartition optimale selon votre fiscalité et vos objectifs.
E
Équipe éditoriale UTL Peipin
Analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion · Actualisé le 2026-04-10
Questions fréquentes
Comète ou Iroko Atlas : laquelle choisir en 2026 ?
Comète est recommandée si vous voulez un td élevé immédiat et acceptez des frais d'entrée. Iroko Atlas convient mieux si vous faites confiance à l'équipe iroko et son historique. Les deux peuvent être complémentaires, voir la section "mixer les deux" ci-dessus.
Quel est le meilleur taux de distribution ?
Comète : 9.0% · Iroko Atlas : 9.41%. Analysez aussi le TRI sur 5 ans, il mesure la performance réelle incluant l'évolution du prix de part.
Quels sont les frais d'entrée ?
Comète : 10.0% ·
Iroko Atlas : 0%, sans frais. Horizon recommandé : 8 ans minimum.
Quand perçoit-on les premiers loyers ?
Comète : 5.0 mois · Iroko Atlas : 4.0 mois. Plus ce délai est court, plus vite votre capital commence à travailler.
Peut-on investir en assurance-vie ?
Cela dépend de votre contrat d'assurance-vie. Renseignez-vous auprès de votre assureur ou conseiller en gestion de patrimoine pour vérifier si ces SCPI sont référencées.
Quel est le risque de perte en capital ?
Comme toute SCPI, Comète et Iroko Atlas présentent un risque de perte en capital. La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le démembrement est-il possible sur ces SCPI ?
Le démembrement (nue-propriété / usufruit) dépend des conditions proposées par Alderan et Iroko. Consultez directement les sociétés de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Comète si :
- Vous voulez un TD élevé immédiat et acceptez des frais d'entrée
- Vous cherchez une diversification sectorielle large
- Un track record de 2 ans vous rassure davantage que 0
👉 Choisissez Iroko Atlas si :
- Vous faites confiance à l'équipe Iroko et son historique
- Vous investissez en versements réguliers (0% frais)
- Vous priorisez le TRI sur 10 ans plutôt que le TD annuel