⚖️ Comparatif SCPI 2026
SCPI Comète vs Remake Live : laquelle choisir en 2026 ?
Vous hésitez entre la SCPI Comète (prix d'achat 250.0€) et Remake Live (prix d'achat 204.0€) ? Ce comparatif complet analyse les deux SCPI sur tous les critères essentiels : taux de distribution, TRI, frais, capitalisation et délai de jouissance. Objectif : vous aider à choisir en 5 minutes.
Comparaison détaillée : Comète vs Remake Live
| TD 2025 |
9.0% |
7.05% |
| TRI |
6.5% |
7.0% |
| Prix de la part |
250.0€ |
204.0€ |
| Prix de retrait |
225.0€ |
204.0€ |
| Investissement min. |
250€ (1 part) |
204€ (1 part) |
| Frais de souscription |
10.0% |
0.0% |
| Frais de gestion |
11.0% TTC |
18.0% TTC |
| TOF |
99.1% |
98.86% |
| Endettement |
0.0% |
26.97% |
| Délai de jouissance |
5.0 mois |
3.0 mois |
| Pays |
Europe, International |
France, Europe |
Notre avis sur Comète
★★★★☆
4.7/5
Comète est la SCPI internationale d'Alderan, lancée en décembre 2023 pour compléter leur spécialiste logistique Activimmo. Son positionnement est clair et assumé : investir exclusivement hors de France, sur des marchés européens et internationaux décotés par la correction immobilière de 2022-2024. Une stratégie d'entrée au bon moment qui se traduit par un TD de 9% en 2025.
La philosophie d'Alderan avec Comète est opportuniste : acheter là où la valeur se crée, dans des zones urbaines en expansion, des pôles tertiaires à forte demande locative et des marchés internationaux profonds. Le Royaume-Uni (47%), l'Espagne (15%) et l'Italie (12%) constituent le cœur du portefeuille, avec une diversification sectorielle entre commerces (28%), logistique (24%), hôtellerie (16%) et bureaux (14%).
L'absence de France dans le portefeuille de Comète est un choix délibéré. Alderan a réservé cet espace à Activimmo. Cela confère à Comète un avantage fiscal maximal pour les investisseurs à tranche marginale d'imposition élevée : les revenus locatifs européens échappent aux 17,2% de prélèvements sociaux français.
Notre réserve principale concerne l'exposition au Royaume-Uni (47%) : avec la livre sterling comme devise, les revenus subissent les variations EUR/GBP. En 2025, cette exposition s'est avérée favorable, mais elle introduit une volatilité que les SCPI 100% zone euro n'ont pas. Une SCPI jeune (2023) avec un excellent démarrage, à suivre sur 5 ans pour confirmer la tendance.
✓ Points forts
- TD 2025 de 9%, 1,95 point de plus que Remake Live
- Diversification géographique plus large (6 pays)
- Frais de gestion bien inférieurs (11% vs 18%)
- TRI cible supérieur (6,5% vs 7% mais frais 18% pèsent)
✗ Points faibles
- Frais de souscription 10% vs 0% pour Remake Live
- Risque de change GBP (47% UK)
- SCPI légèrement plus récente
Notre avis sur Remake Live
★★★★☆
4.6/5
Remake Live est l'une des réussites les plus notables du marché SCPI depuis 2022. En trois ans d'existence, cette SCPI gérée par Remake AM s'est imposée parmi les leaders grâce à une combinaison rare : 0% de frais d'entrée, un TD de 7,05% en 2025, un TOF de 98,86% et un prix de part stable à 204 euros.
La stratégie de Remake Live est résolument opportuniste. Elle investit dans des métropoles européennes dynamiques, en privilégiant les actifs qui bénéficient de tendances structurelles fortes : bureaux dans des quartiers tertiaires en développement, immobilier de santé, logistique de proximité. Sa répartition géographique reflète cette vision : Royaume-Uni (30%), France (24%), Espagne (10%), Irlande (10%), Pays-Bas (9%).
L'absence totale de frais de souscription en fait la SCPI idéale pour les épargnants souhaitant mettre en place des versements programmés. Avec un ticket minimum de 204 euros (une seule part), il est possible d'investir chaque mois sans friction. Sur 5 ans de versements mensuels, un investisseur aura constitué un patrimoine sans jamais avoir payé de frais d'entrée, un avantage considérable par rapport aux SCPI à 10-12% de frais.
Notre bémol principal : des frais de gestion de 18% TTC, parmi les plus élevés du marché. Ces frais sont prélevés sur les loyers avant distribution, ce qui réduit le rendement net. Sur le long terme, un investisseur doit avoir conscience que 18 centimes de chaque euro de loyer brut vont à la gestion. Cela reste raisonnable si la SCPI délivre sa performance, mais c'est un point à surveiller si le marché se tendait.
✓ Points forts
- 0% frais de souscription, idéal pour versements mensuels
- TOF de 98,86%, occupation quasi-parfaite
- Ticket minimum de 204€, très accessible
- 78% hors France, avantage fiscal solide
✗ Points faibles
- Frais de gestion élevés : 18% TTC
- TD 2025 de 7,05%, 2 points sous Comète
- SCPI de 2022, track record court
Performance et stratégie de rendement
| Critère |
Comète |
Remake Live |
| Taux de distribution 2025 |
9.0% |
7.05% |
| TRI 10 ans |
6.5% |
7.0% |
| PGA |
9.0% |
7.05% |
| TOF |
99.1% |
98.86% |
Comète distribue davantage avec 9.0% contre 7.05% pour Remake Live.
Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire.
Sur la performance globale (TRI 10 ans), Remake Live prend l'avantage avec 7.0%.
💡 L'avis de l'expert : Un TD élevé peut masquer une érosion du prix de part. Analysez toujours le TRI sur la durée disponible. Une SCPI à 5% de TD stable vaut souvent mieux qu'une SCPI à 7% avec un prix de part en baisse.
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Comète : 100% d'exposition étrangère.
Remake Live : 76% d'exposition étrangère.
💡 Si vous avez une TMI à 30%, 41% ou plus, la part d'actifs hors de France est cruciale. Les loyers européens (Irlande, Espagne, UK...) échappent aux 17,2% de prélèvements sociaux français. C'est le "rendement net-net" qui compte, pas seulement le TD brut affiché.
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
| Critère |
Comète |
Remake Live |
| Ticket minimum |
250€ (1 part) |
204€ (1 part) |
| Prix de la part |
250€ |
204€ |
💡 La différence d'accessibilité est souvent la plus visible pour l'investisseur débutant.
Comète est imbattable pour les versements programmés, vous pouvez investir part par part chaque mois. Remake Live impose un ticket plus conséquent, adapté aux placements de capital établis.
3. La structure des frais, un équilibre différent
Comète applique 11.0% TTC de frais de gestion annuels
contre 18.0% TTC pour Remake Live.
Comète est plus économique sur la gestion annuelle, avantage cumulatif sur le long terme.
💡 Comparez le coût total sur 10 ans, pas seulement les frais d'entrée.
Une SCPI avec 1% de moins en frais de gestion, c'est environ 1 000€ économisés sur 10 ans pour 100 000€ investis.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Comète vise un TRI de 6.5% sur 10 ans. Remake Live affiche un objectif de 7.0% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Remake Live (7.0%) est plus ambitieux, cela traduit une stratégie de création de valeur immobilière. Comète joue une carte légèrement plus prudente mais très stable sur la distribution.
💡 Un TRI élevé est extrêmement ambitieux et implique une stratégie active de valorisation des actifs. Cela peut se concrétiser ou non selon les conditions de marché. Interrogez-vous : voulez-vous du revenu régulier (TD élevé) ou de la capitalisation à terme (TRI élevé) ?
🌍 Zones géographiques
Comète : Europe, International. Remake Live : France, Europe.
🏢 Thématique sectorielle
Comète est une SCPI de type diversifiee tandis que Remake Live est positionnée diversifiee.
Même thématique, la différenciation se joue sur la géographie, les frais et la stratégie de gestion.
📐 Taille et liquidité
Comète : 519.6 M€ de capitalisation · Remake Live : 846.0 M€.
Remake Live est plus grande.
Répartition géographique : Comète vs Remake Live
Répartition sectorielle : Comète vs Remake Live
Frais et liquidité : les points de vigilance
| Critère |
Comète |
Remake Live |
| Prix d'achat |
250€ |
204€ |
| Prix de retrait |
225€ (−25€) |
204€ |
| Frais de souscription |
10% |
0% ✓ |
| Frais de gestion |
11% TTC |
18% TTC |
| Délai de jouissance |
5 mois |
3 mois |
| Endettement |
0% |
26.97% |
Décote à la sortie :
Comète : 250€ → 225€
(perte de 25.0€ par part, soit 10.0%)
.
Remake Live : 204€ → 204€
(pas de décote).
Remake Live est plus avantageuse à la sortie.
💡 L'avis de l'expert : La décote entre prix d'achat et prix de retrait représente le coût réel de sortie pour les SCPI à capital variable. C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 250.0€, une décote de 10.0% représente 2500€ perdus si vous revendez immédiatement.
Remake Live est sans frais d'entrée. Sur 10 000€, vous économisez 1000€ vs Comète.
💡 L'avis de l'expert : Comparez le coût total sur 10 ans, frais de souscription + frais de gestion annuels + décote prix de retrait. Une SCPI sans frais d'entrée n'est pas forcément moins chère sur le long terme si sa décote est importante.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
La diversification entre plusieurs SCPI est souvent la stratégie la plus pertinente.
Associer Comète et Remake Live permet de bénéficier des points forts de chacune tout en limitant l'exposition à un seul gestionnaire.
La diversification géographique entre Europe, International et France, Europe réduit le risque de concentration.
Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour déterminer la répartition optimale selon votre fiscalité et vos objectifs.
E
Équipe éditoriale UTL Peipin
Analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion · Actualisé le 2026-04-10
Questions fréquentes
Comète ou Remake Live : laquelle choisir en 2026 ?
Comète est recommandée si vous maximisez le td annuel et acceptez les frais d'entrée. Remake Live convient mieux si vous mettez en place des versements programmés dès 204€/mois. Les deux peuvent être complémentaires, voir la section "mixer les deux" ci-dessus.
Quel est le meilleur taux de distribution ?
Comète : 9.0% · Remake Live : 7.05%. Analysez aussi le TRI sur 5 ans, il mesure la performance réelle incluant l'évolution du prix de part.
Quels sont les frais d'entrée ?
Comète : 10.0% ·
Remake Live : 0%, sans frais. Horizon recommandé : 8 ans minimum.
Quand perçoit-on les premiers loyers ?
Comète : 5.0 mois · Remake Live : 3.0 mois. Plus ce délai est court, plus vite votre capital commence à travailler.
Peut-on investir en assurance-vie ?
Cela dépend de votre contrat d'assurance-vie. Renseignez-vous auprès de votre assureur ou conseiller en gestion de patrimoine pour vérifier si ces SCPI sont référencées.
Quel est le risque de perte en capital ?
Comme toute SCPI, Comète et Remake Live présentent un risque de perte en capital. La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le démembrement est-il possible sur ces SCPI ?
Le démembrement (nue-propriété / usufruit) dépend des conditions proposées par Alderan et Remake AM. Consultez directement les sociétés de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Comète si :
- Vous maximisez le TD annuel et acceptez les frais d'entrée
- Vous investissez en une fois (pas en versements)
- Les frais de gestion bas à long terme sont importants pour vous
👉 Choisissez Remake Live si :
- Vous mettez en place des versements programmés dès 204€/mois
- Vous êtes à TMI 30%+ et voulez 0% frais
- Le capital investi immédiatement prime sur le TD courant