⚖️ Comparatif SCPI 2026
SCPI Comète vs Upêka : laquelle choisir en 2026 ?
Vous hésitez entre la SCPI Comète (prix d'achat 250.0€) et Upêka (prix d'achat 206.0€) ? Ce comparatif complet analyse les deux SCPI sur tous les critères essentiels : taux de distribution, TRI, frais, capitalisation et délai de jouissance. Objectif : vous aider à choisir en 5 minutes.
Comparaison détaillée : Comète vs Upêka
| TD 2025 |
9.0% |
5.71% |
| TRI |
6.5% |
6.5% |
| Prix de la part |
250.0€ |
206.0€ |
| Prix de retrait |
225.0€ |
206.0€ |
| Investissement min. |
250€ (1 part) |
206€ (1 part) |
| Frais de souscription |
10.0% |
0.0% |
| Frais de gestion |
11.0% TTC |
18.0% TTC |
| TOF |
99.1% |
100.0% |
| Endettement |
0.0% |
3.14% |
| Délai de jouissance |
5.0 mois |
4.0 mois |
| Pays |
Europe, International |
Europe |
Notre avis sur Comète
★★★★☆
4.7/5
Comète est la SCPI internationale d'Alderan, lancée en décembre 2023 pour compléter leur spécialiste logistique Activimmo. Son positionnement est clair et assumé : investir exclusivement hors de France, sur des marchés européens et internationaux décotés par la correction immobilière de 2022-2024. Une stratégie d'entrée au bon moment qui se traduit par un TD de 9% en 2025.
La philosophie d'Alderan avec Comète est opportuniste : acheter là où la valeur se crée, dans des zones urbaines en expansion, des pôles tertiaires à forte demande locative et des marchés internationaux profonds. Le Royaume-Uni (47%), l'Espagne (15%) et l'Italie (12%) constituent le cœur du portefeuille, avec une diversification sectorielle entre commerces (28%), logistique (24%), hôtellerie (16%) et bureaux (14%).
L'absence de France dans le portefeuille de Comète est un choix délibéré. Alderan a réservé cet espace à Activimmo. Cela confère à Comète un avantage fiscal maximal pour les investisseurs à tranche marginale d'imposition élevée : les revenus locatifs européens échappent aux 17,2% de prélèvements sociaux français.
Notre réserve principale concerne l'exposition au Royaume-Uni (47%) : avec la livre sterling comme devise, les revenus subissent les variations EUR/GBP. En 2025, cette exposition s'est avérée favorable, mais elle introduit une volatilité que les SCPI 100% zone euro n'ont pas. Une SCPI jeune (2023) avec un excellent démarrage, à suivre sur 5 ans pour confirmer la tendance.
✓ Points forts
- TD 2025 de 9%, 3,29 points de plus qu'Upêka
- Diversification géographique européenne avérée
- TRI cible identique (6,5%) avec TD courant bien supérieur
- Frais de gestion inférieurs (11% vs 18%)
✗ Points faibles
- Frais de souscription 10% vs 0% pour Upêka
- Pas de potentiel de revalorisation value-add
- Risque de change GBP (47% UK)
Notre avis sur Upêka
★★★★☆
4.3/5
Upêka est la SCPI value-add d'Axipit Real Estate Partners, une société agréée par l'AMF en 2021 qui a fait de la stratégie opportuniste sa marque de fabrique. L'idée fondatrice : profiter de la correction immobilière européenne de 2022-2025 pour acquérir des actifs décotés, les repositionner via un asset management actif, et capturer la revalorisation quand le marché se normalise.
Concrètement, Upêka achète des immeubles de bureaux sous-loués, des commerces avec des locataires en difficulté ou des locaux d'activité à rénover. Des actifs que les SCPI patrimoniales refusent car trop risqués ou trop complexes à gérer. Axipit intervient ensuite : repositionnement locatif, travaux de mise aux normes, restructuration des baux. L'objectif est de créer de la valeur là où d'autres voient des problèmes.
Cette stratégie génère naturellement un TD modeste en phase de déploiement (5,71% en 2025) car certains actifs sont en travaux ou en recherche de locataires. C'est le prix à payer pour la stratégie value-add. La vraie rémunération viendra à terme, sous forme de revalorisation du prix de part et d'amélioration progressive du TD à mesure que les actifs arrivent à maturité.
Son modèle de frais est conçu pour l'investissement long terme : 0% de frais d'entrée, des frais de sortie dégressifs qui disparaissent totalement au bout de 6 ans. Le cashback de 3% via Louveinvest améliore le rendement initial. Avec un TRI cible de 6,5% sur 10 ans, Upêka ne promet pas la lune. Elle propose un investissement immobilier actif, patrimonial, pour investisseurs qui comprennent que la valeur se construit dans la durée.
✓ Points forts
- 0% frais de souscription
- Stratégie value-add, potentiel de plus-value sur 6-8 ans
- Frais de sortie dégressifs puis nuls après 6 ans
- Cashback de 3% via Louveinvest
✗ Points faibles
- TD 2025 de 5,71%, le plus bas de cette comparaison
- Frais de gestion élevés : 18% TTC
- SCPI récente (2023)
- Rendement différé dans le temps
Performance et stratégie de rendement
| Critère |
Comète |
Upêka |
| Taux de distribution 2025 |
9.0% |
5.71% |
| TRI 10 ans |
6.5% |
6.5% |
| PGA |
9.0% |
8.71% |
| TOF |
99.1% |
100.0% |
Comète distribue davantage avec 9.0% contre 5.71% pour Upêka.
Mais le taux de distribution seul ne raconte pas toute l'histoire.
Sur la performance globale (TRI 10 ans), Comète prend l'avantage avec 6.5%.
💡 L'avis de l'expert : Un TD élevé peut masquer une érosion du prix de part. Analysez toujours le TRI sur la durée disponible. Une SCPI à 5% de TD stable vaut souvent mieux qu'une SCPI à 7% avec un prix de part en baisse.
Composition du patrimoine et diversification
1. La fiscalité, l'argument décisif pour les TMI élevées
Comète : 100% d'exposition étrangère.
Upêka : 90% d'exposition étrangère.
💡 Si vous avez une TMI à 30%, 41% ou plus, la part d'actifs hors de France est cruciale. Les loyers européens (Irlande, Espagne, UK...) échappent aux 17,2% de prélèvements sociaux français. C'est le "rendement net-net" qui compte, pas seulement le TD brut affiché.
2. L'accessibilité, qui peut investir ?
| Critère |
Comète |
Upêka |
| Ticket minimum |
250€ (1 part) |
206€ (1 part) |
| Prix de la part |
250€ |
206€ |
💡 La différence d'accessibilité est souvent la plus visible pour l'investisseur débutant.
Comète est imbattable pour les versements programmés, vous pouvez investir part par part chaque mois. Upêka impose un ticket plus conséquent, adapté aux placements de capital établis.
3. La structure des frais, un équilibre différent
Comète applique 11.0% TTC de frais de gestion annuels
contre 18.0% TTC pour Upêka.
Comète est plus économique sur la gestion annuelle, avantage cumulatif sur le long terme.
💡 Comparez le coût total sur 10 ans, pas seulement les frais d'entrée.
Une SCPI avec 1% de moins en frais de gestion, c'est environ 1 000€ économisés sur 10 ans pour 100 000€ investis.
4. Le TRI et la stratégie, rendement vs capitalisation
Comète vise un TRI de 6.5% sur 10 ans. Upêka affiche un objectif de 6.5% sur 10 ans. L'objectif de TRI de Upêka (6.5%) est plus ambitieux, cela traduit une stratégie de création de valeur immobilière. Comète joue une carte légèrement plus prudente mais très stable sur la distribution.
💡 Un TRI élevé est extrêmement ambitieux et implique une stratégie active de valorisation des actifs. Cela peut se concrétiser ou non selon les conditions de marché. Interrogez-vous : voulez-vous du revenu régulier (TD élevé) ou de la capitalisation à terme (TRI élevé) ?
🌍 Zones géographiques
Comète : Europe, International. Upêka : Europe.
🏢 Thématique sectorielle
Comète est une SCPI de type diversifiee tandis que Upêka est positionnée diversifiee.
Même thématique, la différenciation se joue sur la géographie, les frais et la stratégie de gestion.
📐 Taille et liquidité
Comète : 519.6 M€ de capitalisation · Upêka : 37.54 M€.
Comète est plus grande, meilleure liquidité secondaire potentielle.
Répartition géographique : Comète vs Upêka
Répartition sectorielle : Comète vs Upêka
Frais et liquidité : les points de vigilance
| Critère |
Comète |
Upêka |
| Prix d'achat |
250€ |
206€ |
| Prix de retrait |
225€ (−25€) |
206€ |
| Frais de souscription |
10% |
0% ✓ |
| Frais de gestion |
11% TTC |
18% TTC |
| Délai de jouissance |
5 mois |
4 mois |
| Endettement |
0% |
3.14% |
Décote à la sortie :
Comète : 250€ → 225€
(perte de 25.0€ par part, soit 10.0%)
.
Upêka : 206€ → 206€
(pas de décote).
Upêka est plus avantageuse à la sortie.
💡 L'avis de l'expert : La décote entre prix d'achat et prix de retrait représente le coût réel de sortie pour les SCPI à capital variable. C'est l'équivalent des frais de souscription pour les SCPI à capital fixe. Sur 100 parts à 250.0€, une décote de 10.0% représente 2500€ perdus si vous revendez immédiatement.
Upêka est sans frais d'entrée. Sur 10 000€, vous économisez 1000€ vs Comète.
💡 L'avis de l'expert : Comparez le coût total sur 10 ans, frais de souscription + frais de gestion annuels + décote prix de retrait. Une SCPI sans frais d'entrée n'est pas forcément moins chère sur le long terme si sa décote est importante.
🔀 Et si vous investissez dans les deux ?
La diversification entre plusieurs SCPI est souvent la stratégie la plus pertinente.
Associer Comète et Upêka permet de bénéficier des points forts de chacune tout en limitant l'exposition à un seul gestionnaire.
La diversification géographique entre Europe, International et Europe réduit le risque de concentration.
Consultez un conseiller en gestion de patrimoine pour déterminer la répartition optimale selon votre fiscalité et vos objectifs.
E
Équipe éditoriale UTL Peipin
Analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion · Actualisé le 2026-04-10
Questions fréquentes
Comète ou Upêka : laquelle choisir en 2026 ?
Comète est recommandée si vous voulez un revenu locatif élevé aujourd'hui. Upêka convient mieux si vous investissez sur 8+ ans avec une logique patrimoniale. Les deux peuvent être complémentaires, voir la section "mixer les deux" ci-dessus.
Quel est le meilleur taux de distribution ?
Comète : 9.0% · Upêka : 5.71%. Analysez aussi le TRI sur 5 ans, il mesure la performance réelle incluant l'évolution du prix de part.
Quels sont les frais d'entrée ?
Comète : 10.0% ·
Upêka : 0%, sans frais. Horizon recommandé : 8 ans minimum.
Quand perçoit-on les premiers loyers ?
Comète : 5.0 mois · Upêka : 4.0 mois. Plus ce délai est court, plus vite votre capital commence à travailler.
Peut-on investir en assurance-vie ?
Cela dépend de votre contrat d'assurance-vie. Renseignez-vous auprès de votre assureur ou conseiller en gestion de patrimoine pour vérifier si ces SCPI sont référencées.
Quel est le risque de perte en capital ?
Comme toute SCPI, Comète et Upêka présentent un risque de perte en capital. La valeur des parts peut évoluer à la hausse comme à la baisse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Le démembrement est-il possible sur ces SCPI ?
Le démembrement (nue-propriété / usufruit) dépend des conditions proposées par Alderan et Axipit Real Estate Partners. Consultez directement les sociétés de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.
Quelle SCPI choisir selon votre profil ?
Notre analyse basée sur les données officielles des sociétés de gestion.
👉 Choisissez Comète si :
- Vous voulez un revenu locatif élevé aujourd'hui
- Vous investissez sur moins de 6 ans
- La stratégie value-add vous semble trop risquée
👉 Choisissez Upêka si :
- Vous investissez sur 8+ ans avec une logique patrimoniale
- Vous croyez à la revalorisation des actifs décotés
- L'absence de frais d'entrée est prioritaire pour vous